Ипотека в Европе снова дорожает: кого это заденет первым и сколько придется платить по кредиту на €250 тысяч
Ипотечные кредиты в еврозоне снова начали дорожать. Для тех, кто накопил первый взнос и рассчитывает купить квартиру или дом в Италии, Германии, Франции или другой стране зоны евро, это означает простую вещь: предложение банка, полученное несколько месяцев назад, сегодня уже может выглядеть иначе.
По свежим данным Европейского центрального банка (ЕЦБ), средняя стоимость новых кредитов на покупку жилья выросла с 3,54% в июле до 3,60% в августе 2026 года.
Сильнее всего подорожали кредиты с плавающей ставкой или первоначальной фиксацией не более чем на год: средняя ставка по ним поднялась до 3,86%. Для ипотеки с фиксацией более чем на десять лет она составляла 3,43%.
И есть еще одна важная деталь: эти цифры относятся к августу. Уже 10 сентября ЕЦБ снова повысил ключевые процентные ставки на 0,25 процентного пункта. Поэтому августовская статистика еще не показывает полного эффекта последнего ужесточения денежной политики.
Почему ипотека снова стала дорожать
Ставка по жилищному кредиту зависит не только от одного решения ЕЦБ, но общий фон для банков заметно изменился.
Банку самому необходимо привлекать деньги — через депозиты, облигации, межбанковский рынок и другие источники. Когда стоимость такого финансирования растет, новые кредиты постепенно становятся дороже.
ЕЦБ отмечает, что в последние месяцы значительно выросли долгосрочные рыночные ставки. К началу сентября доходности государственных облигаций еврозоны и долгосрочные безрисковые ставки достигли многолетних максимумов.
А 10 сентября регулятор добавил еще один фактор: депозитная ставка ЕЦБ выросла до 2,50%, ставка по основным операциям рефинансирования — до 2,65%.
Это не означает, что ипотека автоматически дорожает ровно на те же 0,25 процентного пункта. Банки учитывают срок кредита, стоимость собственного финансирования, риск заемщика, размер первого взноса и конкуренцию на конкретном рынке.
Но направление стало менее комфортным для покупателей жилья: рассчитывать на быстрое возвращение сверхдешевых кредитов теперь значительно сложнее.
Один процент выглядит небольшим — пока не посчитаешь платеж
На длинной ипотеке даже небольшое изменение ставки превращается в заметную сумму.
Возьмем условный кредит €250 тыс. на 25 лет с аннуитетными платежами.
- при ставке 3% платеж составит примерно €1186 в месяц;
- при 4% — около €1320;
- при 5% — примерно €1460.
Между ставками 3% и 5% разница составляет около €270 в месяц.
Для семьи это уже более €3 тыс. дополнительной нагрузки в год. А на протяжении многолетнего кредита разница превращается в десятки тысяч евро дополнительных процентов.
Именно поэтому покупателю жилья иногда выгоднее получить более низкую ставку по ипотеке, чем добиться от продавца небольшой скидки на цену недвижимости.
Плавающая ставка сейчас несет больший риск
Быстрее всего изменение финансового рынка чувствуют заемщики с плавающей ставкой или коротким периодом фиксации.
В августе средняя ставка по новым ипотечным кредитам этой категории в еврозоне достигла 3,86% — на 0,17 процентного пункта больше, чем месяцем ранее.
При длинной фиксации ситуация спокойнее. Средняя ставка по кредитам с первоначальной фиксацией более десяти лет составляла 3,43%.
Разница показывает своеобразную цену определенности: заемщик может зафиксировать условия надолго или принять риск того, что ставка будет регулярно меняться вместе с рынком.
Что происходит с уже оформленной ипотекой
Для владельцев существующих кредитов все зависит от договора.
Если ставка зафиксирована на весь срок либо еще на много лет вперед, рост сегодняшних рыночных ставок обычно не меняет текущий ежемесячный платеж.
Но проблема может возникнуть позже — когда период фиксации закончится и остаток долга придется рефинансировать уже по новым условиям.
Заемщики с плавающей ставкой ощущают изменение значительно быстрее.
Поэтому один из самых важных пунктов ипотечного договора сейчас — не только размер платежа, но и дата следующего пересмотра процентной ставки.
Средние 3,60% не означают, что именно такую ставку предложит ваш банк
Цифры ЕЦБ — это средние показатели по всей еврозоне.
Реальная ставка конкретного заемщика может заметно отличаться.
На нее влияют страна и банк, размер первоначального взноса, стоимость жилья, доход семьи, кредитная история, срок кредита и тип процентной ставки.
Поэтому украинец, покупающий квартиру, например, в Италии, может получить совсем другое предложение, чем заемщик с аналогичным доходом во Франции или Германии.
При сравнении кредитов важна не только рекламируемая процентная ставка, но и полная стоимость займа с комиссиями, страхованием и обязательными сопутствующими расходами.
Стоит ли из-за роста ставок откладывать покупку жилья
Сам по себе рост ипотечных ставок не означает, что покупать жилье сейчас невыгодно.
Цена квартиры, размер первоначального взноса, стоимость аренды в конкретном городе, налоговые льготы и планы семьи могут оказаться важнее разницы в несколько десятых процентного пункта.
Кроме того, рынки недвижимости в странах Европы сильно отличаются друг от друга.
Но изменилось одно важное предположение.
Еще недавно покупатель мог строить расчет на том, что процентные ставки постепенно пойдут вниз, а дорогую ипотеку позже удастся дешево рефинансировать.
Сегодня такой сценарий уже нельзя считать гарантированным.
Для человека, который собирается покупать жилье в еврозоне, безопаснее проверять бюджет исходя из того, что нынешняя ставка может сохраниться надолго.
Если покупка остается посильной даже при этом сценарии, возможное снижение ставок в будущем станет дополнительным преимуществом.
Если же семейный бюджет сходится только при условии скорого возвращения дешевой ипотеки, запас прочности значительно меньше.
Именно поэтому европейская ипотека снова становится не только вопросом цены квартиры. Все большую роль играет цена денег на следующие 20–30 лет.
По материалам: Европейский центральный банк, решение ЕЦБ по процентным ставкам.