Испания ввела новую защиту арендаторов — и отменила ее через сутки: что теперь с выселениями

Новые правила для арендаторов в Испании просуществовали необычно недолго. Один из двух жилищных декретов вступил в силу 1 октября, а уже 2 октября парламент отказался его поддержать. Вместе с ним утратила силу специальная защита уязвимых жильцов от выселения до 2030 года и ряд других мер.

Второй декрет, который должен был существенно изменить правила продления обычных договоров аренды, вступил в силу утром 2 октября и был отменен в тот же день.

Такой разворот возможен из-за особенностей испанского законодательства: королевский декрет-закон может начать действовать сразу после публикации, но затем должен получить подтверждение Конгресса депутатов. На этот раз парламент проголосовал против обоих документов.

Для арендаторов это означает главное: рассчитывать на только что введенные правила — включая защиту от выселения до 2030 года и новую систему автоматического продления договоров — теперь нельзя.

Что произошло всего за несколько дней

29 сентября правительство Испании одобрило сразу два королевских декрета-закона о жилье.

Первый — Real Decreto-ley 26/2026 — был опубликован в официальном государственном бюллетене BOE 30 сентября и вступил в силу 1 октября.

Он включал большой пакет мер: защиту некоторых уязвимых жильцов от выселения до конца 2030 года, дополнительные возможности продления аренды, новые правила для временной аренды и сдачи комнат, налоговые льготы и ограничения для некоторых операций с недвижимостью.

Второй документ — Real Decreto-ley 27/2026 — появился в BOE 1 октября и вступил в силу 2 октября. Его главной целью была более долгосрочная стабильность обычных договоров аренды жилья.

Но уже 2 октября оба документа вынесли на внеочередное голосование в Конгрессе.

Первый декрет получил 172 голоса за и 178 против. Второй — 166 голосов за и 184 против. После этого обе нормы были официально отменены.

Таким образом, первая часть жилищной реформы действовала примерно сутки, а вторая — только в день парламентского голосования.

Защита от выселения до 2030 года больше не действует

Одна из самых заметных мер первого декрета касалась семей и отдельных жильцов, которые признаны уязвимыми и не имеют другого места для проживания.

Новый механизм предусматривал возможность приостанавливать выселение таких людей до 31 декабря 2030 года при выполнении установленных законом условий.

Отдельные правила распространялись на ситуации, когда инициатором выселения выступали компании, покупающие недвижимость или проблемные ипотечные активы, а также на некоторые другие категории собственников.

Для небольших владельцев предусматривались исключения. В частности, защита не должна была применяться одинаково, если сам собственник находился в уязвимом положении и владел не более чем двумя объектами жилья.

Предусматривался и дополнительный механизм при задолженности по аренде: если власти автономного сообщества не предоставляли человеку альтернативное жилье, региональные органы в определенных случаях должны были вмешаться, чтобы не допустить выселения.

После решения парламента именно этот новый специальный режим до 2030 года утратил силу.

Это не означает, что в Испании исчезли вообще все права арендаторов или что любое выселение теперь может происходить немедленно. Продолжают действовать обычное законодательство об аренде, судебные процедуры и другие предусмотренные законом гарантии. Отменен именно дополнительный защитный механизм, введенный новым декретом.

Исчезла и возможность продлить часть договоров еще на два года

Первый декрет давал дополнительную защиту арендаторам, чьи действующие договоры должны были закончиться до 31 декабря 2028 года.

Они могли запросить чрезвычайное продление аренды еще максимум на два года — по одному году за раз и в основном на прежних условиях.

После отмены декрета это новое право больше не действует.

Это особенно важно для людей, которые уже рассчитывали остаться в квартире после завершения нынешнего договора именно благодаря новой норме.

Автоматическое продление аренды тоже отменено

Еще более существенное изменение содержалось во втором декрете.

По обычным правилам испанского Закона об городской аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) минимальная продолжительность аренды составляет пять лет, если собственник — физическое лицо, и семь лет, если жилье принадлежит юридическому лицу.

После этого при отсутствии уведомления договор может продлеваться ежегодно — максимум еще на три года.

Новый декрет должен был радикально изменить эту модель.

После окончания пяти- или семилетнего периода договор предполагалось автоматически продлевать на новые периоды аналогичной продолжительности, если одна из сторон заранее не заявит о прекращении аренды.

Для собственника срок предупреждения увеличивался с четырех до шести месяцев.

Более того, если хозяин жилья решал не продлевать договор, в ряде случаев он должен был выплатить арендатору компенсацию как минимум в размере 12 месячных арендных платежей за сопоставимое жилье.

Из этого правила предусматривались исключения — например, когда собственнику-физлицу квартира необходима для собственного проживания или для близких родственников.

После голосования 2 октября этот новый режим также перестал действовать.

Следовательно, для обычных договоров снова применяется прежняя система LAU: пять или семь лет минимального срока и затем ежегодное продление максимум на три года, если стороны не заявили о прекращении договора в установленные сроки.

Отменены не только правила выселения и аренды

Первый декрет был значительно шире и затрагивал практически весь испанский рынок жилья.

В частности, он вводил более жесткие правила для временной аренды и сдачи отдельных комнат. При временной аренде собственнику необходимо было обосновывать причину временного проживания арендатора, а сама аренда в общем случае ограничивалась сроком от 31 дня до 12 месяцев.

Для сдачи отдельных комнат предусматривалось правило, согласно которому суммарная арендная плата за комнаты не должна превышать цену аренды всей квартиры.

Также предусматривалась государственная налоговая льгота для некоторых арендаторов с доходами ниже примерно €33 тыс. в год, дополнительные стимулы для владельцев, снижающих стоимость аренды, и специальная программа финансирования покупки первого жилья.

По программе TU CASA планировалось предоставлять финансирование до 20% стоимости первого жилья — максимум €50 тыс. — под 0% и без комиссий при выполнении установленных условий.

Все эти нововведения были частью отмененного пакета и автоматически продолжать действовать после решения Конгресса не могут.

Как правила успели вступить в силу до голосования

Ситуация может выглядеть странно: закон начал действовать, а парламент проголосовал за него только на следующий день.

Но именно так устроен механизм королевских декретов-законов в Испании.

В экстренных обстоятельствах правительство может принять такой нормативный акт без предварительного прохождения полного парламентского процесса. После публикации в BOE он способен вступить в силу практически сразу.

Однако статья 86 Конституции Испании требует, чтобы Конгресс депутатов рассмотрел документ в течение 30 дней и либо подтвердил его, либо отменил.

В данном случае правительство не стало ждать месяц и вынесло оба жилищных декрета на голосование практически сразу.

Конгресс отказался их подтвердить, а 2 октября в BOE были опубликованы официальные решения об их отмене.

Почему депутаты не поддержали пакет

Первый декрет был отклонен голосами против со стороны Народной партии (PP), Vox и каталонской Junts. При голосовании по второму документу к ним также присоединились представители Баскской националистической партии (PNV) и Coalición Canaria.

Правительство представляло пакет как способ усилить защиту арендаторов и ответить на жилищный кризис, рост стоимости аренды и общественные протесты.

Junts, объясняя свое решение, заявила, что предложенные ограничения могут, напротив, сократить предложение жилья на рынке аренды, и требовала от правительства отозвать документы и подготовить новую версию.

Другие противники декретов также критиковали степень государственного вмешательства в отношения между арендаторами и собственниками.

Таким образом, спор идет не столько о существовании жилищной проблемы — рост стоимости жилья признают разные политические силы, — сколько о том, какими методами ее решать.

Что важно арендаторам в Испании сейчас

Для человека, который уже снимает жилье в Испании, главное — не ориентироваться на новости о новых правилах от 29 сентября как на действующее законодательство.

Защита от выселения до 2030 года, чрезвычайное продление части договоров еще на два года и новый механизм практически автоматического долгосрочного продления аренды отменены.

В конкретной ситуации нужно смотреть на дату и условия действующего договора, статус собственника, положения Закона об городской аренде и другие действующие нормы.

Особенно важно это для арендаторов, у которых вскоре заканчивается договор либо уже идет судебный процесс, связанный с задолженностью или выселением.

29 сентября Kurs писал о принятии правительством нового пакета защиты арендаторов. Голосование 2 октября полностью изменило ситуацию: парламент не подтвердил оба декрета, поэтому предусмотренные ими новые права и ограничения утратили силу.

Получился редкий юридический разворот: в Испании новые жилищные правила успели стать законом, но часть из них просуществовала всего один день. Чтобы вернуть эти меры, правительству теперь потребуется новый нормативный акт и новая попытка получить парламентскую поддержку.

По материалам: Boletín Oficial del Estado — отмена Real Decreto-ley 26/2026, Boletín Oficial del Estado — отмена Real Decreto-ley 27/2026, Конгресс депутатов Испании, Правительство Испании, Reuters.