Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке

Сейчас самое лучшее время покупать жилье в Москве, так как дешевле оно вряд ли будет стоить, советует заместитель столичного мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, сообщает РГ.

Продавцы столичной недвижимости также констатируют: в последний раз столь низкие цены на жилье были в 2008 году. Сейчас в пределах МКАД можно купить небольшую квартиру за 3-4 млн рублей. Например, такие предложения есть в районах Марфино, Люблино, Лефортово, Нижегородский, Дмитровский.

Но речь идет о новостройках. Причем, такие минимальные цены устанавливаются на самых ранних этапах возведения жилого комплекса - когда застройщик только начинает огораживать строительную площадку. Соблазн купить квартиру по сходной цене велик, но и риски при этом значительные. Ведь люди, решившиеся вложить деньги лишь в чертеж своей будущей квартиры, полностью доверяются застройщику. 

"РГ" попросила экспертов в области недвижимости рассказать о том, как потенциальным покупателям новостроек не остаться в итоге и без денег, и без жилья.

Какие документы необходимо внимательно изучить при покупке квартиры в новостройке

"Необходимо обратить внимание на наличие четырех основных документов, а именно: разрешения на строительство, проектную декларацию, правоустанавливающие документы на земельный участок и договор, который вы будете заключать с продавцом, - советует управляющий партнер крупной столичной компании недвижимости Мария Литинецкая. - Убедитесь, что разрешение на строительство не должно заканчиваться раньше даты ввода в эксплуатацию дома. Проектная декларация - очень важный документ: в ней содержится вся основная информация о сроках сдачи жилья, собственнике или долгосрочном арендаторе земельного участка, характеристиках домов (общая и жилая площадь)". По словам председателя Совета директоров другого крупного агентства недвижимости Ирины Доброхотовой, каждый добросовестный застройщик без проблем предоставляет потенциальным покупателям жилья все вышеперечисленные документы. Если он отказывается это делать, уже стоит насторожиться. Добросовестные застройщики работают по 214 федеральному закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно ему, все люди, вкладывающие свои деньги в возведение жилья, считаются соинвесторами.

С каждым соинвестором добросовестный застройщик заключает договор долевого участия, который проходит обязательную государственную регистрацию в Росреестре, и таким образом исключается возможность двойных продаж одной и той же квартиры, чем грешат откровенные мошенники. А в случае, если сдача дома в эксплуатацию затянется по времени, дольщик имеет право взыскать неустойку с неторопливого строителя. При наличии договора долевого участия соинвестор имеет полное право потребовать от застройщика безвозмездно устранить все недостатки, которые могут обнаружиться в построенном жилье.

В договоре долевого участия, как поясняет Мария Литинецкая, прописывается и площадь квартиры. "Зачастую после сдачи дома и обмера БТИ заявленная изначально и построенная площадь квартиры разнятся, - рассказывает эксперт. - И если площадь жилья не зафиксирована нигде в договоре, строители, если БТИ насчитает больше "квадратов", требуют доплаты. А если построенная жилплощадь окажется менее заявленной, то без договора никто не вернет переплаченные деньги".

Каких "серых схем" в долевом строительстве нужно опасаться

Вексельные схемы и договоры соинвестирования наиболее распространенные "серые схемы" на первичном рынке жилья. "По ним работают, когда у застройщика нет разрешительных документов на строительство или имеются другие проблемы, - рассказывает Литинецкая. - Я советую ни в коем случае не ввязываться в подобные схемы, потому что они ничего покупателям не гарантируют. Клиент не защищен с юридической точки зрения. Приходится просто доверять застройщику. В случае возникновения конфликтных ситуаций шанс вернуть вложенные средства минимален. Реально можно остаться у разбитого корыта". Существует еще и предварительный договор купли-продажи. Застройщики предлагают его заключить также в том случае, если у них на руках еще нет всех необходимых разрешительных документов, но они надеются их получить. В этом договоре лишь фиксируется цена квартиры, но на этом его плюсы заканчиваются. Во-первых, подобная схема не несет защиты от двойных продаж. Во-вторых, покупатель не может быть уверен в том, что застройщику согласуют всю разрешительную документацию. А если он ее не получит, то и стройки никакой не будет.

Что важно знать перед подписанием акта приема-передачи квартиры

Обязательства застройщика перед дольщиком считаются выполненными с момента подписания сторонами акта о передачи жилья покупателю. "Но перед тем, как поставить свою подпись в акте приема-передачи, обязательно нужно максимально тщательно осмотреть купленную квартиру, советует первый заместитель генерального директора столичной компании недвижимости Яна Сосорева. - Пропустите какой-нибудь существенный дефект, придется устранять его впоследствии за свой счет".

Акт приема-передачи должен содержать информацию о дате и месте его составления, описание передаваемого объекта недвижимости с указанием местонахождения, метража и стоимости, а также справку об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя. Если каких-то данных не достает, дольщик вправе потребовать внести правки в документ. Если состояние квартиры не удовлетворяет клиента, то он оформляет так называемую дефектовую ведомость. Согласно закону "О защите прав потребителей", строители должны устранить все недочеты в течение 45 дней (иногда срок увеличивается с согласия обеих сторон). В случае если строители начнут "тянуть резину" новосел может потребовать от застройщика компенсацию в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Важно помнить, что все эти правила работают только при условии, если человек заключил со строителями договор долевого участия. Все добросовестные застройщики также дают 5-летнюю гарантию на свою работу. В течение этого срока строительная компания обязана устранить выявленные недочеты, даже после подписания акта приема-передачи.

Полезная информация

Список застройщиков, работающих по 214 ФЗ можно найти на сайте Москомстройинвеста.

Справка "РГ"

Сегодня в Москве, включая присоединенные территории, квартиры продаются в 683 домах-новостройках.

В десятку самых дешевых (с бюджетом покупки до 4 млн. руб.) входят следующие жилые комплексы: "Влюблино", "Домашний", "Мещерский лес", "Северный", "Петр I", "Лучи", "Штат 18", "Город", "Маршала Захарова 7", "SREDA".

За год - с февраля 2015-го по февраль 2016-го года - квартиры на первичном рынке столицы подешевели на 4,5% (со 154 200 руб. до 147 500 руб). Падение цен началось в июле 2015 года. Эксперты связывают это в первую очередь с тем, что на рынке появилось много новых объектов, предлагающих скидки до 10-15%.

Средняя стоимость кв м на первичном рынке массового сегмента Москвы

Ольга Игнатова